編者按：我國(guó)農村宅基地的總面(miàn)積約爲1.7億畝，約占放可集體建設用地的54%。近年來随著(人服zhe)農民大量進(jìn)城，宅基地閑置現象突出子厭，據中國(guó)社科院農村所發(fā)布的《中國東音(guó)農村發(fā)展報告(2017)》透露，全國(guó)農村居民點閑置明空用地約達3000萬畝。然而長(雪視cháng)期以來受土地管理制度制約，農民有宅基地使用權卻北睡沒(méi)有處置權、擁有資産卻帶不白不來财産收入，是農村宅基地長(chán小她g)期所處的尴尬境地。進(jìn)城農民渴望將(jiāng)手中弟報閑置的宅基地轉化爲财産性收入，鄉村振興更需要盤活農機拍村宅基地資源，爲農村發(fā)街爸展注入新的動力。

　　針對(duì)農戶宅基地取得困難、利火西用粗放、退出不暢等問題，健全依法公平取得、節約集約呢銀使用、自願有償退出的宅基地制度成(chéng)爲制知改革目标。自2015年起(qǐ)，包括宅房慢基地制度改革在内的農村土地制度改革試點在全國(guó)31個省份的外鄉33個縣市區展開(kāi)。試點三年來，已取得階段性成(ch民小éng)效，在盤活土地資源、增加農民收益、積累制度改革經(jīng)短金驗等方面(miàn)取得了積極進(jìn)展。在此基礎上，今年中央一号文件提線拿出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。可以預見，随著(也信zhe)改革的推進(jìn)，學間農民將(jiāng)獲得更多财産權利，鄉村振興也將(jiāng)獲得新的發(都看fā)展空間。

　　宅改在基層：農民老房子變成(chéng)“錢袋子”

　　宅基地改革收效幾何?半月談記者近期在部分試點地區走訪看到，樹綠随著(zhe)農村宅基地和農房可流轉、可抵押、可退出等多種(zhǒng)子藍創新形式出現，老房子正在變成(chéng)“錢袋子”。

　　可流轉：喚醒沉睡的資産

　　湖北武漢市從去年4月開(kāi)始，鼓勵市民用租賃、合作等方式下鄉利用農村呢訊空閑農房。2017年底，全市閑置農話小房中已超過(guò)1萬套被(b城房èi)簽約出租。在江夏區梁子湖畔，59歲的村民範秀雲說(shuō)，自家厭亮農房簽了5年的出租合約， “每年可以獲得呢黑4萬元房租收入，非常劃算。”

　　長(cháng)期以來，所有權歸村集體、村唱市民僅擁有使用權的農村宅基地，除了嚴格禁止買賣轉讓外，能(néng)否出租什跳、流轉一直是法律政策模糊地帶。随著(zhe)農民進(jìn)城，本質屬于農村建答草設用地的宅基地，與農房一道(dào)被(bèi路鐵)大量閑置。

　　借鑒農村承包地“三權分置”辦法，將(jiā個舞ng)宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，將(jiāng)使對舞用權剝離出來，即可在有條件情況裡資下進(jìn)行流轉，盤活資源。

　　晉江(縣級市)是福建省唯一的宅基地改革試點縣。走進(jìn)磁竈鎮又黑大埔村，整齊劃一的農民住宅小區映入爸能眼簾，沿著(zhe)小區行走，道(dào件新)路幹淨整潔、綠樹成(chéng)蔭。

　　就(jiù)在15年前，這(zhè)裡(lǐ)要路沒(méi)路、要民章配套沒(méi)配套，污水橫流。村支書吳著紅金程選擇了新村建設，大埔村逐漸從裡(lǐ)到外煥然一新。

　　這(zhè)一切關鍵就(jiù)在于土地，土地的關我訊鍵又在于錢。經(jīng)過(guò)統一規劃，姐個大埔村探索農民宅基地有償退出、置換機制，村民將(jiāng)現有宅基地和房屋退你在出，用于置換住宅小區的新房，不願意置換的，可通過(guò)宅基地有償退出機對朋制領取補償款。

　　晉江通過(guò)“指标置換、資産置換、貨币補償、借地退出”音他等多種(zhǒng)模式探索宅基地退出機制，目前全市慢關共騰退宅基地6345畝。

　　宅基地退出後(hòu)，如何解決農吧票民住房問題，實現戶有所居?晉江采取有償取得和分類保障的辦法。在城中街師村，農民可以拿宅基地和房屋，換安置房、商務辦公樓、店面(miàn影讀)、現金和股權等;在城郊村，鼓勵有一定規模的村民住宅，通過(gu坐間ò)集中改造，建設農民公寓、住宅小亮秒區等方式解決農民住房;在郊外村，盡量滿足一戶一電遠宅，同時(shí)鼓勵危房翻建，完善公司國共配套，改善居住條件。

　　作爲另一個全國(guó)農村宅基地使用管理制度改革試點地區，江西鷹潭市亮山餘江區堅持“誰改革誰獲利”的原則，充分保車道障人民利益、讓利于民，把“沉睡”的資源盤活後(hòu)以“宅票”形相藍式還(hái)給農民，可在本集體經(jīng)濟組織内部流轉，并聽月根據條件可選擇在集鎮建房或以優惠價購買商品房。

　　在餘江，農村村民以戶爲單位，全部將(jiāng)宅風錢基地退回集體、全部將(jiāng)宅基地流轉、符合宅基地申請資格且聽又承諾放棄15年資格權進(jìn)城落戶的農村村民，可享受住房、财政、教育看時、醫療、創業等配套政策。

　　可抵押：農房+金融=融資新渠道(d樹家ào)

　　湖北宜城市小河鎮高莊村養殖戶熊興林去年拿到農房不動産權證後(hò頻少u)，馬上找銀行抵押貸款10萬元，用于擴建豬舍女的。

　　受農村宅基地所有權限制，農房的樹一直無法成(chéng)爲抵押物，通過(guò)“區哥三權分置”，并經(jīng)過(guò)确權發(靜用fā)證後(hòu)，宅基地使用權可以類似農上鐘民承包地一樣(yàng)，用于抵愛門押融資貸款。

　　10多年前，晉江就(jiù)已經(jīng)道現開(kāi)始了農房抵押貸款的探索。晉江市國(guó)土資源局副局長(ch資路áng)陳英俊表示，随著(zhe)早期經(jīng)濟發(fā西得)展、人口擴張，一批位置好(hǎo)的村莊會船演變成(chéng)“城中村”或“鎮中村”，這(zhè)些農村宅基地線視及集體性質建設用地，盡管受政策限制不能(néng)自由交易，但其潛在的相兵價值得到了極大的提升。在此背景下，農民的住房财産權觀從員念不斷強化，入市流轉的意識不斷加強。

　　晉江自古商業氛圍濃厚，改革開(kāi)放以來，晉江湧現出一大批小微民算年營企業，時(shí)刻需要金融貸款支持，而抵押方式卻十分有限。

　　一些小微企業期待抵押的宅基地按規定不允快公許交易。而農房交易流轉的對(duì)象必須是可校本村集體成(chéng)員，流轉的價格并不愛子包括對(duì)宅基地的估值。制度的要求，限制了宅基務報地由資源屬性向(xiàng)财産屬性的擴展。

　　爲了纾解兩(liǎng)難困境，晉江農商銀行積極探索習友城鎮住房抵押在農房領域延伸的可能(néng)。2015年厭雨，晉江開(kāi)拓出以農村住房抵押貸款爲主體的“農弟但房樂”産品，將(jiāng)原本局限于農房的抵押範圍擴大至農房及宅基地，并正林房式將(jiāng)宅基地的價值顯化輛藍到抵押評估價值中，有效解決了早期農房及宅基地價月鐘值難以分割的問題。

　　晉江市2015年12月成(chéng)爲全國(g志討uó)農民住房财産權抵押試點縣(拍冷市)，截至2018年4月末，晉江農民住房财産權抵押貸款餘額爲9拿街.98億元，比試點前增加4.48億元，居全國(guó)前列，其中，農校得房抵押貸款占比達88%。

　　通過(guò)賦予農村宅基地抵押權，農村拓寬了農民的融資渠道(dào)，實現了農村“死”資源向(xiàn吧黑g)“活”資本的轉變。晉江磁竈鎮東山村33歲的張金劍正是依靠“農現做房樂”的支持，將(jiāng)瓷磚是街銷售的生意越做越大。

　　可退出：自願退出，有償使用，倡導“集約”

　　新型城鎮化推進(jìn)過(guò)程中，大量進(靜間jìn)城農民不願將(jiāng)戶口随遷進(jìn)城，關鍵船器是遷走戶口就(jiù)意味著(zhe)自動放棄嗎你承包地與宅基地的承包權和資格權。随著(z信街he)多地探索宅基地資源有償退出，标志著(zhe)農民獲得宅基地使用權的公平處木藍置權利。

　　一年多前，安徽省金寨縣白塔畈鎮話長劉沖村村民張統知家搬到集中安置點。他說(shuō)，新房建房成(chéng)本藍靜8萬多元，老房子享受宅基地有償退出政策，每平方米補償70元，刀市共補償2萬多元，加上房屋補償13萬多元，如此下說機來不僅沒(méi)掏錢還(hái)有餘錢。

　　與此同時(shí)，很多地區由于管理混亂，出現農村常住人口不斷減少，農村場商宅基地面(miàn)積不斷增加等亂象。一又一些地區在宅基地改革試點中，紛紛探索宅基地有償使用機制，引導村民集約用地。吧用

　　湖北宜城市基于全市80%的宅基地超占面拍為(miàn)積現狀，采取倒逼退出、獎勵補償、集體回購、增減挂鈎等爸火多種(zhǒng)形式，引導農民退出閑置和多餘的宅基地;數國同時(shí)創新采取“政府定價、村定标科校準、動态調節”的辦法，對(du近老ì)超占部分實行“分段+調節”的階梯式繳費地低。

　　可入市：“三塊地”改革試點的創新探索

　　在晉江金井鎮圍頭村，村民和投資方都(dō離影u)看中了一個地塊，準備投資開(kāi)農家樂。地塊不大，權屬雨慢關系卻異常複雜。按照過(guò)去的辦法，個請國(guó)土部門要先收儲、再報批、再招拍挂，“時(shí)間至少一兩(時喝liǎng)年。”陳英俊說(shuō)。

　　按村集體的想法，既要以土地招商，又不出讓土地所有權。有這(zhè)樣(yà票可ng)的好(hǎo)事(shì)?有!這(zhè)就(jiù)是大金晉江的集體經(jīng)營性建設用地入市改革探索。首先，入市的主體必須是村集生資體經(jīng)濟組織，或村集體授權的股份合作社;其次，無友站須再走收儲、上報的路子，隻需要最終由晉江市窗她政府批準即可。

　　晉江規定，農村集體經(jīng)營性建設用地入市，與國(guó)有建設用地現為同等入市、同權同價，無論最後(hòu)這(zhè)塊地是商業用地還(há鄉費i)是工業用地，出讓後(hòu)的收益70%～85%都(dōu)樹可返還(hái)給入市者。

　　2018年2月，圍頭村這(zhè)塊3495平方熱喝米的土地迎來新的開(kāi)發(fā)者，圍頭村村集體獲得了182萬元收益地都。根據改革政策，還(hái)可以爲地塊競得人抵押融資。

　　“通過(guò)開(kāi)展農村土地制度改自小革，晉江的土地集約利用水平得到較大提升，農民權益得到有效保障，農村新産業新業态輛北發(fā)展迅速。”陳英俊表示。

　　半月談記者了解到，截至201如外7年9月，全國(guó)已有577宗集體經(jīng)營性建設用地入市，總面(坐裡miàn)積1.03萬畝，總價款約83億元，如浙江德清縣完成(chéng空北)入市交易136宗，農民和農民集體獲得收益1.55億元，惠及農民9.1萬餘人，農街爲探索建立城鄉統一的建設用地市場、到空增加農民收益奠定了基礎。

　　(記者 李勁峰 董建國(guó) 秦宏)

　　宅改能(néng)走多遠?清除法律制度障月司礙是關鍵

　　農村宅基地改革進(jìn)入第三年，改革亮點頻現。随劇音著(zhe)改革向(xiàng)縱深推進(jìn)，來自法律法規微小的障礙愈發(fā)顯現，清除法律制度障礙、完善頂層設計成(chéng)爲答有宅改取得關鍵性突破所在。

　　依法依理，頂層設計有待完善

　　作爲全國(guó)農村宅基地使用管理制中哥度改革試點地區，江西鷹潭市餘江區的“宅改”實踐已積攢不少經(jīng)媽話驗。不難看出，盤活農村閑置宅基地資源、增加農民志河收益，需要對(duì)原有的一些有關農村宅基地的法律法規進(jìn)行重票國新修訂，以增強其流動性，體現其資産價值和賦予合法宅基西喝地使用權人從宅基地使用權和其上建築所有權退出、轉讓、抵押和收益的權利。

　　現行法律對(duì)宅基地處置存在嚴格的限制。比如《中華人民共和對朋國(guó)土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用內匠權不得出讓、轉讓或者出租用于非妹購農業建設;但是，符合土地利用總體規劃外和并依法取得建設用地的企業，因破産、兼并等情形緻使暗會土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。第八十一條規定：擅自將(jiāng雪著)農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于章又非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒(mé舊著i)收非法所得，并處罰款。

　　同時(shí)，擔保法、物權冷是法也對(duì)宅基地抵押進(jì弟計n)行了限制。

　　餘江區國(guó)土資源局相關負責人認爲，随著(zh下雨e)我國(guó)城市化與工業化街銀的快速推進(jìn)，以及城鄉要素市場體系的不斷完善，農村宅基地資産屬性逐漸冷做凸顯，價值不斷提高。從目前的情況看，允許宅中山基地使用權轉讓、抵押、出租等是實現宅基地用益物權、了件增加農民收入的有效途徑。從長(cháng)遠來看，法律上的修訂是宅要裡基地改革取得最終成(chéng)功的保障。

　　福建晉江磁竈鎮大埔村支書吳金程稱，現在最大的飛間障礙來自法律法規。宅基地的流轉範圍不能(néng)超出集體經(jīng)不校濟組織使得“物不能(néng)盡其用”，農房和宅喝請基地的價值無法充分體現。其實，現計器實中灰色交易已經(jīng)存在。爲此他建議擴大流轉交易的範圍。

　　基層幹部建議，應逐漸允許將(jiāng)宅基地轉歌下讓範圍擴大到鄉鎮、縣(區)内符合宅基刀科地申請條件的集體經(jīng)濟組織成(志影chéng)員之間，允許宅基地上的房屋向(xiàng)本村集體以外居民章對出租。

　　餘江區國(guó)土資源局土地交易中心看師主任孫小毛認爲，随著(zhe)城鎮化進(jìn)短小程加快，很多農村地區存在連片閑置宅基地的空心村現象，以外跳及一戶多宅的情況，須采取土地整治加強存量宅基地的再利用。

　　具體來說(shuō)，可适當鼓勵進(jìn)城居住的農村村民依法、自書醫願有償退出宅基地。騰退的宅基地可以由本集體經(jīng)濟組織與宅基地使用微什權人協商回購，主要用于滿足本集體内部的宅基地再分配或者木司根據國(guó)家有關規定整理利用。

　　試點先行，加大探索創新力度

　　作爲宅基地制度改革完善的基礎性工作，有償使用是推動宅基地集約使用、推動宅靜時基地自願退出的保障。試點村之一的湖北宜城市流水鎮劉台村讀美支部書記趙永東反映，過(guò)去農村宅基地歸村林土民無償使用，現在改爲有償使用屬于試點突破，但是缺乏法律法規支撐，如果有村民不交快志費，最終會(huì)出現“老實交錢的人場購就(jiù)會(huì)吃虧”的局面(miàn)紙舞。

　　基層幹部建議，在土地管理法修改前，能(néng)否考慮結合農村宅基地改劇學革試點情況，選擇部分省、市試點修訂省什分級土地管理實施辦法等方式，將(jiāng)宅基地超标部分有償使用納入黑唱宅基地管理範疇，同時(shí)明确宅基地有償使用内容、收費标準快水、收益用途、約束機制，爲全國(guó)性推開(kāi)探索積累經(做舊jīng)驗。

　　湖北一位宅基地改革試點村支部書記介紹，全村存在“一戶多宅”村民共有200多做弟戶，目前絕大部分都(dōu)有退出意願，但由于村集體資金有限，回購數量不到一半見煙。村集體回購資金主要源于土地增減挂鈎項目補貼，但當地每畝宅基地複子計墾獎補标準僅兩(liǎng)萬元，比按照征她城地補償标準回購宅基地的标準還(hái)低，緻使各個試點村難以承擔資金缺口。

　　此外，土地增減挂鈎項目宅基地複墾耕地指标，規定隻能愛你(néng)在縣域周轉使用，導緻建設用地指兒錯标價值難以充分體現，獎補标準偏低。建議選擇部分地區，探光門索土地增減挂鈎指标周轉範圍提升至地市範圍，适度提高土地指标收益，爲村集體宅基地話在回購提供資金保障。

　　釋放金融機構受理農房宅基地抵押積極性顯得尤爲重得見要。金融監管機構應對(duì)農房貸不良貸款率進(jìn)行差動制異化考核，提升風險容忍度，調動銀行放貸積極性。

　　比如，設立農民住房财産權抵押貸款風險補償專項資金，地方政府哥什結合實際制定農房抵押貸款稅費減免、風險我放補償、信貸獎勵等配套政策，對(duì)投放農房抵押貸款業務的金融機答要構給予一定的财政貼息與稅收優惠。

　　以人爲本，尊重農民房屋處置權

　　根據調研情況和專家分析來看，目前宅基地退出的試點中房風，還(hái)存在很多問題。首先就(jiù)是現行農見業村宅基地退出方面(miàn)存在窗遠法律和制度障礙。

　　由于當前禁止農村宅基地使用權有償流轉，同時(shí)農作對(duì)農村宅基地實行嚴格管理，因村弟此，盡管各地區在農村宅基地退出試點中取得了成(chéng)效，但是多視難以實現大的突破與創新。

　　受政策法規的限制，宅基地使用權有償流轉成(c微少héng)了缺少法律支撐的空架子，市場機制也話看難以進(jìn)入農村宅基地退出系統中，政府子作主導下的宅基地退出機制難以實現資源的老可優化配置。此外，增減挂鈎使得試點規東校模受限、操作困難，資金鏈條薄弱導緻補償資金愛不來源不穩定，宅基地退出過(guò)程中農美老戶該如何與政府實現“雙赢”等，都(dōu)是未來宅基地退出政策要研究的重點。場請

　　完善宅基地退出機制，要重視宅基數時地退出政策之間的銜接與組合。當睡場前我國(guó)宅基地退出機制雜服存在著(zhe)權屬不明确、補償标準不合理、政策配和我套不完善、指标回收制度不健全等問題。爲此，要建立宅基民好地退出引導機制，完善農村土地儲備動紙機制，保障宅基地退出指标科學(xué)可用，構建合理的農村宅基地退出監管機船嗎制。

　　宅基地抵押如果出現貸款不能(néng)收回，厭筆那該如何處置抵押物呢?這(zhè)是學(xué)界以及政策制定低個者一直探讨的焦點問題。抵押中不容忽視的宗族因素和農民的契約精放器神，也是一道(dào)非常棘手的難題。

　　值得關注的是，适度擴大農村宅基地使用權流草校轉範圍，特别是允許宅基地跨村、跨鄉鎮配置，有利于文通要素聚集，爲農民和農村開(kāi)辟一條新的增收途徑，也有助于實照也現農村宅基地的用益物權。對(duì)于閑置宅基地，也應費間該從頂層設計考慮，應鼓勵各地因地制廠費宜實行宅基地有償退出，對(duì)于空置宅基地，超過(線行guò)一定期限，自動收歸集體所有。

　　在曆史上，宅基地較多地承擔了“居者有其屋”的基本保障作子功能(néng)，但随著(zhe)經(jīng)濟社會(huì)的發(fā煙廠)展，其财産性逐漸凸顯。修訂相關法律法規志匠，允許宅基地及其房屋進(jìn)物能行抵押融資，讓群衆有充分的處置權利，成(chéng)爲試點結束後(hòu)迫切報通需要做的事(shì)情。

　　相關改革加速推進(jìn)，宅改前景光明

　　宅基地改革是對(duì)農村土地制度“動身歌奶酪”，其重要性、敏感性都(dōu)不言而喻，不僅要看到其視懂對(duì)農民帶來的财産性收益等好(hǎo)處，也要看到其中暗藏的資銀社會(huì)風險和金融風險。因此，當前這(zhè)項改革仍以試中自點、調研爲主，在總結經(jīng)驗教訓的基礎上謹慎推進(jìn)。雖然上理改革不會(huì)一蹴而就(jiù)，但向(xià業得ng)前推進(jìn)的态勢越來越明朗，前景看好(h跳章ǎo)。

　　試點期限在延長(cháng)，範圍在擴大。半月紙舞談記者了解到，除2015年确定白答的全國(guó)33個試點縣區的多火試點期限已經(jīng)被(bèi)延長(cháng)一年到2018年資睡底外，一些省份也已開(kāi)始將(j對少iāng)這(zhè)項改革向(x校煙iàng)全省推開(kāi)。2017年東中，江西將(jiāng)“宅改”試點工作擴展新資到省内其他848個村莊。今年，江西將(jiāng)繼續選擇部分市縣區擴機匠大試點村莊範圍，推廣“宅改”成短員(chéng)熟經(jīng)驗和做法，并在全省逐步推開(kāi)。

　　試點推開(kāi)的同時(shí)，相關的法律、政策修改熱外也在緊鑼密鼓調研中。根據今年的中央一号文件，我國(guó)將(jiāng)完善喝水農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有弟低權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農鐵作民房屋财産權，适度放活宅基地和農民房屋爸美使用權。

　　“這(zhè)是一項重大的理論和實踐創新，爲深化改革指明了方向這鐘(xiàng)。”今年1月，時(shí)任國(guó)土資源部部討照長(cháng)姜大明說(shuō)，當坐雪務之急是各地在改革試點中要認真開(kāi)展宅基地“三權分置”特别是農戶線西資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具我自體實現形式。

　　姜大明說(shuō)，2018年是修改土地管理法關鍵年份自上，國(guó)家有關部門將(jiāng)按照邊試點、邊總結、邊修法的要求，刀弟系統總結試點經(jīng)驗，爲修法提供實踐支撐。

　　(記者 李勁峰 董建國(guó) 秦宏)

　　“活業、活人、活村”全面(miàn)複興鄉村空間

　　實施鄉村振興戰略，關鍵在深化農村改革，加市的大制度供給，消除不利于鄉村發(fā)展的制度制約，以“活業”帶動“舞吧活人”，實現“活村”，全面(m土內iàn)複興鄉村空間，使鄉村和城市相得益彰，共融、共生、共榮。

　　改革生産要素配置制度，促進(jìn)城鄉互動

　　随著(zhe)經(jīng)濟發(fā)展階段轉換、消費需求升級、日妹鄉村經(jīng)濟活動變化，我國(guó)的城市化已經(相玩jīng)從要素向(xiàng)城市單向(xiàng)配置轉向(xià的影ng)城鄉互動。改革過(guò)程離開中長(cháng)期存在的城鄉二元體制，促進(jìn)生産要素在城鄉之間的對(體人duì)流與配置，將(jiāng)爲鄉來看村振興創造巨大機會(huì)。

　　眼下，我國(guó)大規模土地城市化階段已經(jīng)過(guò)去我去，對(duì)于農村土地而言，減少強制低價征地對(duì)農民土地權自話益的損害恰逢其時(shí)。此時(shí)改革為從土地配置制度，有助于實現鄉村與城市平等發(fā)展權。

　　城中村是城鄉融合的重點區域，應加大廠放城中村地區的土地制度創新，利用土地價值增值捕獲志些原理實現城市更新中的資本平衡、土地所有南費權利益以及土地增值收益合理分配，允許城中村農民集體利用集體土地提就章供租賃房，解決進(jìn)城農民在城市的體面(miàn)落腳和居住見高問題。在符合規劃和用途管制前提下，允許集體經(jīng)濟組織、黑答農民利用集體建設用地從事(shì)非農建設，享有出租多風、轉讓、抵押集體建設用地的權利。

　　鄉村振興不僅要保障鄉村發(fā)展權，還(hái)要保障鄉訊長村發(fā)展空間。應按照城鄉融合的空間形态，在用地類型亮來、标準、規劃編制上保證多功能(néng)、新産業、新業低低态、新形态在鄉村落地。

　　我們面(miàn)臨著(zhe)土地城市化、農民卻沒(méi)有跟上愛城實現市民化的問題。實現農民城市權利，國她就(jiù)要促進(jìn)農民市民化，保障新生代農民工城市居住權，鼓勵大城友線市利用集體土地建立房屋租賃市場，向(xiàng)外來務工人員及其歌錯家庭開(kāi)放。

　　同樣(yàng)，我們要向(xiàng)城市開(kāi)放鄉村權匠冷利，鼓勵城市社會(huì)資本算筆下鄉，解決鄉村發(fā)展資本不足的問題。

　　完善農地權利體系，促進(jìn)農業轉型

　　農業現代化是鄉村振興的基礎。我在喝國(guó)農業正處于曆史轉型期，農民對(d匠問uì)農地的經(jīng)濟性依賴下降，消費需求變化促開藍使農業告别“吃飯農業”，農業的内涵、功能(néng)、要素組合、經(jīng)城多營和服務規模、可盈利性等都(dōu)呈現勢不可擋的變化，農地笑光權利安排和經(jīng)營制度變遷決定著(zhe)農業轉型的成(c件車héng)敗。

　　明晰農地集體所有權十分重要。對(duì)未到戶集體資源進(jìn)行全面(書科miàn)确權，明确歸屬和利益分享近和機制;推進(jìn)清産核資、資産量化、确股到戶的集土道體産權改革，确保集體資産保值增值;在此基礎上，還(hái)可探索實行承包地股份老小合作制，在确保農戶土地基本權利前提下，實行農地資源重組與配置。

　　随著(zhe)大量農民離土出村，相較于長(chá小歌ng)輩，新生代農民工對(duì)土地與農業的觀念産生很大變化。我們要順應笑對這(zhè)種(zhǒng)變化，知器在農民自願的前提下，實行農地承包權與經(jīng)營權科湖的分離，保障集體成(chéng)員對(duì)承包地的按份占有權、收益權月著、地租權、轉讓權。對(duì)于已經(jīng)獲得城市戶刀動籍的農民，給予承包地有償退出權和一定期限内的可師嗎贖回權。

　　應在農民自願、依法、有償原則下推進(jìn)土地能筆流轉和适度規模經(jīng)營，創輛新新農業經(jīng)營體系，探索國(guó)家土地信托制度，進(jìn)行閑置藍金低效利用土地的收購、整理和發(公中fā)包，培育現代農業經(jīng)營主體、服務請日主體、合作組織和市場主體，以農業服務規模化和區域種(zhǒng)植規模化嗎兒、市場化實現農業規模收益。

　　推進(jìn)宅基地制度改革，促進(jìn)林東村莊轉型

　　随著(zhe)人口城市化、農民代際變化和城鄉高街互動的到來，村莊的分化勢在必行，宅基地制度改革是促家暗進(jìn)鄉村活化、阻止鄉村衰敗的我多重要抓手。完善宅基地制度改革，可從以下四方面(m鐘黑iàn)著(zhe)手：

　　一是改革宅基地的無償分配制度，可以考慮用時(shí)點劃斷的辦法，對(d員通uì)時(shí)點以後(hòu)集體成(chéng)員在保障宅基地資格權前站對提下實行宅基地的有償獲得。

　　二是賦予農民宅基地财産權。在保障農戶宅基地占有權和居住權唱飛前提下，以宅基地财産權交換福利分配權，農民宅基地可以有償退出，可劇笑出讓、轉讓、交易，從事(shì)算秒鄉村相關産業。

　　三是對(duì)外村人和外來資本的低快有序開(kāi)放。在規劃和用途管制前提下，實行村莊離他宅基地、農房和閑置空閑地對(duì)外來人和外部資本開(kāi)放，實行鄉還討村資源與外來資本的有效組合，顯化鄉村價值，提高資源配置效率。們還

　　四是改革宅基地管理體制。將(jiāng)鄉村納入國(guó)土空間規劃，間書控制和鎖定村莊宅基地總量，明确村莊功能(néng)，有關部門對(遠到duì)宅基地實行總量和規劃管制，村内宅基地使用和處路從置權交由村集體組織管理。(作者劉守英 系花資中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟票白學(xué)院教授)